仲介手数料ゼロの不動産会社ってどんなものですか?
怪しくないですか?

不動産を売買すると不動産会社に仲介手数料を請求されることがあります。これはどういうものでしょうか? また最近仲介手数料ゼロをうたう不動産会社も増えてきました。これはどういうものでしょうか?

仲介手数料とは

新築で家を購入したとき、仲介手数料というものが発生することがあります。見慣れぬ項目である上にけっこう高額です。例えば4000万円の物件の場合は約136万円になります。無視できる金額ではないですよね。

新築一戸建ての売出し情報は、売り主から直接出る場合と、仲介会社を経由して出る場合があります。前者の場合は仲介者がいないので仲介手数料は発生しないのですが、後者の場合は仲介手数料が発生します。そしてこのケースが非常に多いです。
それというのも、多くの物件は、仲介会社(つまり不動産屋)が広告や現地販売などを行って世間に情報を開示しています。買主であるあなたは新聞折込みチラシや不動産屋のウェブページなどを見てその家に決めたのだと思いますが、その費用はここから出ているということになります。
仲介手数料は宅建業法で上限が定められており、物件価格×3%+6万円+消費税となります。

この仲介手数料は売主と買主の両方が仲介会社に支払います。
4000万円の物件の場合の136万円というのは、売主と買主がそれぞれ支払うことになります。一般的には契約成立時にこの半金を支払、残金決済時に残り半額を支払います。

仲介手数料は値引きできる?

この仲介手数料は値引きできる余地があります。
法律で定められているのはあくまで上限であり、下げるぶんには法律上の問題はありません。もちろん仲介会社はこれが収益の元なので簡単に下げるわけではありませんが、値引きに見合うメリットを提示できれば交渉は可能です。
例えば、購入の意志をはっきり示す。売主はできるだけ早く物件を売ってしまいと思っています。早く売ってお金に変えたいわけです。仲介会社だって早く売って手数料を確定したい。いつまでも広告を出していればその分経費がかかるわけですから。なので、売るタイミングが遅くなれば遅くなるほど売主も仲介会社も損をします。しかし買う側はそうではない。もっといろいろな物件を見てみたいし、ちょっと考えれば時間は敵だという相手側の事情も分かります。だからはっきりと言わずにのらりくらりとしたい。こういう状況になりますので、ここではっきりとした購入意思を示すというのは、売主と仲介会社にとって見ればありがたい。「そのかわり仲介手数料を値引きしてください」と言われてもペイするかなと思うわけです。

仲介手数料がかからないケースはあるか

「売主から直接物件が出る場合には仲介手数料は不要」と上で書きました。そして「そのケースは少ない」とも書きました。これがどういうことか説明します。
たしかに、売主が不動産会社で直接買い主と契約した場合は請求されません。建売住宅のような新築戸建てはハウスメーカーや開発業者などの不動産会社であることが多いです。そういった案件をインターネットの広告などで見つかれば仲介手数料を節約できるかもしれない。でも、なかなかそうは行かないのですね

まず、不動産会社が売主の場合でも、別の不動産会社が販売をしている場合にはその会社に仲介手数料を払わなければなりません。インターネットの不動産の広告をよく見ていただくと不動産会社がどういった立場で取引に関与するのかを明示しています。これは宅建業法で定められており取引様態の明示義務といいます。ここで「媒介」となっている場合は仲介手数料が必要です。(媒介と仲介は同じ意味で、媒介は法律用語です。)

また、同じグループ内で提携している会社に販売を委託する場合もあります。そうすればグループ内の企業に仲介手数料を分配できるからです。

仲介手数両立は固定ですか?

物件価格×3%+6万円+消費税の仲介手数料は、法律的には固定されていません。しかし実際には固定に近くなっています。なぜかといえば、仲介会社としてはそこが収益の下だからです。そしてそれは実際に広告を出すなどして必要な経費でもあります。しかし事情によってこの手数料率は変動しても良さそうなものですが、あまりそういった例は聞きません。
宅建業法でこの仲介手数料の上限が定められたのは昭和45年の話です。当時はインターネットもなければワープロすらない時代でしたので、その当時の「作業量に見合う妥当な利率」が定められたのでしょうけれども、今となってはちょっと首を傾げるところがあります。
それに、昭和45年と変わらないような、新聞折込みチラシをみて電話をかけている客と、インターネット上で全てを完結している客とが同じ手数料率だというのも腑に落ちないところがあります。

そういった市場の声の高まりを受けて、最近では仲介手数料無料をうたう不動産会社が増えてきました。(なお、この場合の仲介手数料というのはあくまで買主からの仲介手数料の無料化であって売主からの仲介手数料は取ります。)
このビジネスモデルを成り立たせるのは冗費の削減ということになります。
不動産というのは高い買い物ですので、高級品を買ったという満足感というか、その値段に見合っただけのステータスを求める傾向があります。そのため見栄えを良くしたり、若い営業マンをべったりと張り付かせるというようなこともあります。こういった経費を削り、また広告宣伝もインターネット広告に絞り込み、昔からやっているけれども効果のわからないような広告はしないという方向の経費削減をしています。いわば、昭和45年当時の営業スタイルから現代の営業スタイルに変更したことでしょう。

もっとも仲介手数料無料と言っても、全てが無料というわけではないようです。
不動産業はお互いに物件を紹介し合うので、他社から物件を紹介されて買主に売ったという場合は仲介手数料を取るようです。
しかし、仲介手数料のかかる物件とかからない物件が出てきたということは、それを狙って検索もできるということです。選択肢が増えたということは言えるでしょう。

不動産会社を見極めるために

選択肢が増えたということは、より不動産会社を見極めなければならないということにもなります。上述したとおり「仲介手数料ゼロ」という謳い文句は、構造を変えたと言うよりもコストの見直しで達成したものといえます。売主と買主の両方から手数料をもらえる従来のモデルに合わせていうと、「仲介手数料ゼロ」というのは実は手数料半額であり、3%だった仲介手数料を1.5%にするのと仲介会社の売上的には同じだということになります。
もし仲介会社の働きはゼロだと思うのならば、この1.5%もゼロにすべきということになります。ですので、もしゼロだった場合に一体何をしなければならないのかを考えると答えが見えるかと思います。
そのゼロだった場合というのは、売主と買主が直接取引をする場合です。このとき、面談・物件紹介、条件交渉、物件調査、契約書作成、売買契約、残代金決済手続き、トライブル対応などです。また住宅ローンの手続きに関することもあります。何のことはない話で、銀行から借金をして何かを買うという行為にまつわることを自分でやるだけの話です。これは売主にとっても買主にとっても負担の大きいことです。上記のタスクを見ると売主の負担のほうが大きそうです。これが売主からは従来どおりの手数料を徴収するが、買主からは徴収しないということの意味なのでしょう。

最終的には仲介手数料ゼロの会社を選ぶか、従来どおりの3%の手数料を払うかは、客である買主次第です。どちらも法律に違反しているわけではありません。不動産会社に何を求めるかによって決めるのが良いでしょう。